¿Qué sucede cuando se enajena un inmueble con un contrato de arrendamiento urbano en vigor?
En primer lugar, hay que tener en cuenta que, tanto enajenación de viviendas como locales se regula en la LAU.
Desde la redacción de la Ley de Arrendamientos Urbanos en 1994 se han producido distintas modificaciones sobre la misma.
En consecuencia, dependiendo de la fecha de suscripción del contrato, la Ley ha ido dando un tratamiento distinto a la enajenación de viviendas con contrato de arrendamiento en vigor.
A lo largo de los años la Ley de Arrendamientos Urbanos ha resuelto estas circunstancias de tres formas distintas, dependiendo del periodo en el que nos encontremos:
Contratos suscritos entre el 01/01/1995 y el 06/06/2013.
La regulación del momento nos remitía a dos posibles supuestos:
- Enajenación durante 5 primeros años de duración (cualquiera que sea la duración pactada) ———— El contrato se mantiene hasta que se cumplan 5 años, aun cuando el adquirente sea tercero de buena fe (articulo 34 LH)
- Enajenación en los contratos de duración pactada superior a cinco años————– El contrato se mantiene por la totalidad de la duración pactada, salvo cuando el adquirente sea tercero de buena fe (artículo 34 LH).
Si el adquirente es tercero de buena fe (artículo 34 LH) sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, reste por cumplir.
Contratos suscritos entre el 06/06/2013 y el 06/03/2019
Durante este periodo, exclusivamente se reguló en supuesto de enajenación de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad por un adquirente de buena fe (artículo 34 LH).
Para estos casos, se acordó que el contrato se mantendría en vigor si el arrendamiento está inscrito en el registro con anterioridad a la transmisión de la finca.
No recoge este artículo, sin embargo, la situación más común, que es aquella en que el contrato de arrendamiento no está inscrito en el Registro de la Propiedad. En estos casos caben dos posibilidades:
- El comprador no conocía la existencia del arrendamiento: en este caso el comprador es considerado comprador de buena fe y no tiene que respetar el contrato de arrendamiento.
- El comprador conocía la existencia del arrendamiento: en este caso el comprador no cumple el requisito de la buena fe exigido por el artículo 14.1 LAU. Se abren entonces dos interpretaciones de esta situación:
- a) Interpretación literal: interpretando literalmente el artículo 14.1 LAU, si no hay inscripción y el comprador conocía el arrendamiento (no es comprador de buena fe) el comprador tendrá que respetar el arrendamiento.
- b) Interpretación contextual: si no hay inscripción y el comprador conocía el arrendamiento (no es comprador de buena fe) no tendrá que respetar el arrendamiento puesto que al no haber inscripción nunca pudo conocer el contenido del contrato (sobre todo la duración).
Contratos suscritos entre el 06/03/2019 hasta HOY
La regulación actual nos remite a dos posibles supuestos:
- Enajenación durante 5 primeros años de duración o 7 años si el arrendador es persona jurídica (cualquiera que sea su duración pactada) ———— El contrato se mantiene hasta que se cumplan 5 años o 7 si el arrendador es persona jurídica, aun cuando el adquirente sea tercero de buena fe (artículo 34 LH)
- Enajenación en los contratos de duración pactada superior a cinco años o 7 si el arrendador es persona jurídica————– El contrato se mantiene por la totalidad de la duración pactada, salvo cuando el adquirente sea tercero de buena fe (artículo 34 LH).
Si el adquirente es tercero de buena fe (artículo 34 LH) sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de 5 años o 7 si el arrendador es persona jurídica, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, reste por cumplir.
